Abbruchkosten

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Wird ein Teil eines betrieblichen Gebäudes oder das ganze Bauwerk abgerissen, so können diese Aufwendungen unter Umständen zu

• Anschaffungskosten,
• Herstellungskosten oder zu
• Betriebsausgabe führen.

Die Unterscheidung, wann welche Vorgehensweise zu wählen ist, richtet sich nach den Vorgaben des Steuerrechts, da das Handelsrecht über keine eigenen Vorgaben für die Behandlung von Abbruchkosten verfügt.

Gebäude seit Längerem im Betriebsvermögen

Befindet sich ein Gebäude bereits seit Längerem im Betriebsvermögen, wird betrieblich genutzt und wird dann abgerissen, nachdem es ganz oder annähernd wirtschaftlich verbraucht ist, so werden die Abbruchkosten als Betriebsausgaben angesehen. Für den Restbuchwert des Gebäudes kann zusätzlich eine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung (Sonderabschreibung) angesetzt werden. Dafür ist es unerheblich, ob die Entscheidung, das Gebäude abzureißen, wirtschaftlich sinnvoll ist.

Erwerb und anschließender Abbruch

Beim Erwerb eines Gebäudes und anschließendem Abbruch kommt es darauf an, ob das erworbene Gebäude objektiv wirtschaftlich verbraucht ist. Wirtschaftlich verbraucht ist es, wenn eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung nicht mehr möglich ist.

Erwerb mit Abbruchabsicht

Wird ein Grundstück mit Gebäude

• mit Abbruchabsicht erworben und
• nicht wieder neu bebaut

so entfallen die gesamten Anschaffungskosten und die Abbruchkosten auf den Grund und Boden.

Wird dagegen ein Neubau errichtet, so zählen die Abbruchkosten zu den neuen Herstellungskosten des Neubaus. Eine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung kann in diesem Fall nicht angesetzt werden.

Prüfung der Abbruchabsicht

Wird ein wirtschaftlich noch nicht verbrauchtes Gebäude erworben, ist zu prüfen, ob eine Abbruchabsicht bereits beim Erwerb vorgelegen hat. Lag diese vor, weil sie z.B. schon im Kaufvertrag geregelt worden ist, so entfallen

• der Restbuchwert und
• die Abbruchkosten

auf den Grund und Boden.

Sollte ein neues Gebäude errichtet werden, gehören der Restbuchwert sowie die Kosten des Abbruchs zu den Herstellungskosten des neuen Bauwerks.

Erwerb ohne Abbruchabsicht

Etwas anderes gilt, wenn ein Gebäude ohne Abbruchabsicht erworben wird. In diesem Fall können sowohl

• eine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung für den Restbuchwert sowie
• die Abbruchkosten

als Betriebsausgaben abgezogen werden.

Für einen Erwerb in Abbruchabsicht spricht vor allem, wenn ein Gebäude in engem zeitlichen Zusammenhang mit dem Erwerb abgebrochen wird.

Zeitraum von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes

Der Beweis des ersten Anscheins spricht für einen Erwerb mit Abbruchabsicht, wenn

• das Gebäude objektiv technisch und wirtschaftlich noch nicht verbraucht ist und
• mit dem Abbruch innerhalb von drei Jahren begonnen wird.

Für den Beginn der Dreijahresfrist ist in der Regel der Abschluss des notariellen Kaufvertrags maßgebend.

Um den Beweis des ersten Anscheins zu entkräften, muss der Gegenbeweis geführt werden, z.B. dass es zu dem Abbruch erst aufgrund eines ungewöhnlichen und nicht vorhersehbaren Geschehensablaufs gekommen ist.

Einlage in das Betriebsvermögen mit Abbruchabsicht

Erfolgt eine Einlage in das Betriebsvermögen eines Unternehmens mit einer Abbruchabsicht, gehören

• der Wert des abgebrochenen Gebäudes oder Gebäudeteils und
• die entstandenen Abbruchkosten

zu den Herstellungskosten des neuen Gebäudes.

Abbruch eines Gebäudes auf fremden Grund und Boden

Befindet sich ein Gebäude auf einem fremden Grund und Boden und besteht nach Ablauf der Pachtzeit eine Verpflichtung, dieses Gebäude abzureißen, stellt diese Verpflichtung eine ungewisse Schuld dar, für die nach Handelsrecht und damit auch nach Steuerrecht eine Rückstellung zu bilden ist.

Die voraussichtlichen Aufwendungen für die Beseitigung des Gebäudes stellen wirtschaftlich betrachtet Aufwand für die ganze Pachtdauer dar. Die voraussichtliche Höhe der entstehenden Aufwendungen wird durch die Rückstellung auf die Laufzeit des Pachtvertrags verteilt.

Ungeplante Zerstörung eines Gebäudes

Wird ein Gebäude ganz oder teilweise zerstört, z.B. durch einen Feuerschaden, so stellen die Abbruchkosten sofort abziehbare Betriebsausgaben dar. Der Restbuchwert des abgebrochenen Gebäudes oder des Gebäudeteils wird über eine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung abgeschrieben und damit ebenfalls erfolgswirksam erfasst. Eine eventuell erhaltene Versicherungsentschädigung muss als Ertrag erfasst werden.

Beispiel
Im Betriebsvermögen befindet sich seit 1990 ein Bürogebäude, das zum 1. April 2014 einen Restbuchwert von 10.000 Euro aufweist. Dieses Gebäude wird zum 1. April 2014 vollständig abgerissen, da es wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll zu gebrauchen ist. Eine weitere technische Nutzbarkeit ist dennoch gegeben. Der Neubau eines Bürogebäudes erfolgt sofort nach Abriss. Die Abbruchkosten setzen sich wie folgt zusammen:

Beauftragung einer auf den Abbruch von Gebäuden spezialisierten Firma	50.000 Euro
Trennung der abgebrochenen Gebäudeteile u.a. in Steine, Holz, Kunststoff	30.000 Euro
Abtransport der abgebrochenen Gebäudeteile und Entsorgung	10.000 Euro
Summe	90.000 Euro

Die weitere technische Nutzbarkeit des Gebäudes ist unerheblich. Die 90.000 Euro Abbruchkosten können sofort als Aufwand erfasst und als Betriebsausgabe abgezogen werden. Der Restbuchwert von 10.000 Euro wird über eine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung vollständig abgeschrieben und ebenfalls als Betriebsausgabe erfasst. Ursächlich für diese Behandlung der Aufwendungen ist die Tatsache, dass das Gebäude sich bereits seit Längerem im Betriebsvermögen befunden hat.

Zusammenfassung

• Abbruchkosten können zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten führen;
• Maßgeblich sind die Kriterien des Steuerrechts;
• Es ergeben sich unterschiedliche Konsequenzen, je nach Konstellation, z.B. Erwerb eines Gebäudes mit oder ohne Abbruchabsicht;
• Zerstörungen, wie z.B. durch einen Feuerschaden, führen stets zu sofort abzugsfähigen Betriebsausgaben

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