Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird zur Wertermittlung bei Mietobjekten wie Mehrfamilienhäusern oder gewerblich genutzten Immobilien genutzt. Der Ertragswert wird aus dem Bodenwert des Grundstückes und dem Wert der Mieteinnahmen errechnet.

Insbesondere bei der Veräußerung einer Ertrag bringenden Immobilie ist es wichtig, den jährlich zu erwartenden Reinertrag zu kennen. Das Ertragswertverfahren ermöglicht eine Prognose über zukünftige Erträge. Man unterscheidet zwei Verfahren, um die komplexe Rechenaufgabe des Ertragswertverfahrens zu lösen.

Das vereinfachte Ertragswertverfahren

Im vereinfachten Ertragswertverfahren werden der Bodenwert sowei die sich daraus ergebenden Bodenwertverzinsungen nicht berücksichtigt. Es kommt in der Wertermittlung lediglich auf die baulichen Anlagen an.

Das vollständige Ertragswertverfahren

Im Gegensatz zum vereinfachten Ertragswertverfahren wird hier der Wert des Grundstückes einbezogen. Dadurch wird allerdings ein Vergleichswertverfahren notwendig, welches den Bodenwert bestimmt.

Anschließend wird der Mietwert, der sich primär aus der Objektgröße, der Lage und der Ausstattung des Objektes ergibt, berechnet. Dieser Rohertrag muss um die Bewirtschaftungskosten gekürzt werden. Zudem muss der Liegenschaftszins in weiterführenden Berechnungen berücksichtigt werden.

Da die Bewertung von Grund und Boden sowie des erzielbaren Erlöses immer unabhängig voneinander betrachtet werden, muss die Bodenwertverzinsung, dies sich aus der Multiplikation von Liegenschaftszins und Bodenwert ergibt, vom Erlös abgezogen werden. Der Ertragswert errechnet sich aus den beiden Werten, die sich für den Bodenwert und den Wert der auf dem Grundstück befindlichen Gebäude ergeben.