Hauskredit ohne Eigenkapital - wie geht das?

Günstige Bauzinsen und steigende Immobilien- und Mietpreise lassen viele Menschen über den Kauf einer Immobilie nachdenken. Wer sein Traumhaus oder die Eigentumswohnung als einmalige Gelegenheit findet und noch kein Eigenkapital für den Kauf angespart hat, kann den Kredit auch ohne eigene Rücklagen über rund 20 deutsche Immobilienfinanzierer erhalten.

Die Vollfinanzierung ist in den USA und in Großbritannien bereits seit Langem üblich, in Deutschland galt jedoch bisher meist die 20%- bzw. 30%-Regel, d.h. dieser Anteil am Gesamtkredit sollte als Eigenkapital aufgebracht werden, um die übrige Finanzierung über den Kreditgeber zu erhalten. Doch der Hauskredit ganz ohne Eigenkapital birgt auch einige Risiken, die Käufer bedenken sollten.

Finanzierung bis zu 120% des Kaufpreises

Ein Hauskredit ohne Eigenkapital hat Vorteile und Nachteile
Wer sein neues Eigenheim ohne Eigenkapital finanziert, erhält bei Banken und Immobilienfinanzierern bis zu 120% des Kaufpreises. Davon entfallen 100% auf den Kaufpreis, während die übrigen 20% die anfallenden Nebenkosten wie z.B. Grunderwerbssteuer, Notargebühren und eventuell anfallende Maklergebühren abdecken. Der Käufer kann das erworbene Eigentum unmittelbar nutzen und profitiert von aktuell niedrigen Zinsen.

Banken und Immobilienfinanzierer gehen wiederum bei einem Hauskredit ohne Eigenkapital ein höheres Ausfallrisiko ein, welches mit Zinsaufschlägen kompensiert wird. Je weniger Eigenkapital der Käufer in die Finanzierung einbringt, desto höher der Kreditzins. Im Durchschnitt beträgt der Zinsaufschlag für das Immobiliendarlehen 0,3%, wenn mehr als 80% des Kaufpreises fremdfinanziert werden.

Bei Darlehen über 100% wird der bis zu 20%ige Anteil für die Nebenkosten noch einmal separat mit einem höheren Aufschlag versehen, weil der Immobilienwert (100% des Kaufpreises) diesen Teil der Finanzierung nicht abdeckt. Sinnvoll ist es deshalb, zumindest die Nebenkosten als Eigenkapital aufzubringen und nur eine 100%ige Kaufpreisfinanzierung zu vereinbaren, zumal die Anzahl der Anbieter für Finanzierungen ohne Eigenkapital begrenzt ist und auch besonders günstige Konditionen damit wegfallen.

Berechnen lassen sich die Konditionen der unterschiedlichen Anbieter im Internet mit dem Baufinanzierungs-Rechner, mit welchem auch Vergleiche eingeholt werden können.

Möglichst hohe Tilgungsraten & Zinsfestschreibungen vereinbaren

Finanzierungen ohne Eigenkapital erfordern eine längere Tilgungsdauer. Bis das Darlehen abbezahlt ist, sind viele Hausbesitzer schon im Ruhestand. Um gegen Ende der Laufzeit niedrigere Raten zu zahlen, sollte der Tilgungssatz deshalb zu Beginn möglichst hoch sein, selbstverständlich aber bezahlbar. Als Richtwert gilt hier ein Tilgungssatz von mindestens 3%, auch wenn einige Anbieter einen Mindest-Tilgungssatz von nur 2% anbieten.

Aktuell niedrige Zinsen bei jährlich steigenden Immobilienpreisen können einen finanziellen Vorteil gegenüber einem späteren Kauf darstellen. Sollten die Zinsen dann aber wieder ein höheres Niveau erreichen, ist ein Hauskredit ohne Eigenkapital möglicherweise für den Kreditnehmer nicht mehr finanzierbar und die monatliche Ratenbelastung ist zu hoch. Dies kann jedoch auch passieren, wenn keine langfristige Zinsfestschreibung vereinbart wird. Die monatliche Ratenbelastung wird dann immer teurer. Die Zinsfestschreibung sollte vom Darlehensnehmer deshalb unbedingt berücksichtigt werden, um spätere höhere Belastungen und damit Risiken einzugrenzen.

Gute Bonität erhöht die Chance auf einen Hauskredit ohne Eigenkapital

Immobiliendarlehen ohne Eigenkapital erfordern eine gute Bonität, d.h. der Kreditnehmer sollte idealerweise schuldenfrei sein. Wer nur einen einzelnen Kleinkredit abzahlt, wird in der Regel eine Darlehenszusage erhalten, sofern die Schufa-Auskunft, welche bei der Prüfung des beantragten Darlehens von der Bank eingeholt wird, ansonsten positiv ausfällt und gegebenenfalls weitere Sicherheiten vorhanden sind.

Insgesamt sollte die monatliche Belastung durch die Tilgung von Hauskredit und weiteren Krediten monatlich nicht mehr als 40% des Nettoeinkommens betragen, um die weiteren Lebenshaltungskosten realistischerweise abdecken zu können.

Vorteile

  • Kein Eigenkapital erforderlich
  • Sofortige Finanzierung & Kauf der Immobilie möglich
  • Gegebenenfalls auch Finanzierung der Nebenkosten (Steuern, Notarkosten, Makler usw.)

Nachteile

  • Erhöhter Zinssatz
  • Höhere Kreditraten und/oder längere Tilgungsdauer

Fazit zum Hauskredit ohne Eigenkapital

Fazit zum Hauskredit ohne Eigenkapital
Ein Hauskredit ohne Eigenkapital stellen einige Bedingungen an den Kreditnehmer wie z.B. eine gute Bonität und einen sicheren Arbeitsplatz, der auch für die nächsten Jahre die pünktliche und vollständige Zahlung der monatlichen Tilgungsraten garantiert. Nicht jeder kann bei den vergleichsweise wenigen deutschen Anbietern deshalb eine Vollfinanzierung erhalten, die bis zu 120% inkl. der anfallenden Nebenkosten beim Erwerb eines Eigenheims betragen kann. Deshalb ist diese Form der Immobilienfinanzierung nur dann empfehlenswert, wenn das Einkommen nicht nur hoch, sondern auch sicher ist, was üblicherweise auf Gutverdiener bzw. Doppelverdiener zutrifft.

Für den Kreditnehmer ist zu bedenken, dass verschiedene Ereignisse wie z.B. Krankheit, Unfall, Scheidung, Tod usw. die Grundlage für die Zahlung der monatlichen Raten entfallen oder zumindest stark eingeschränkt werden kann. Dies gilt auch für Doppelverdiener, wenn ein notwendiges Einkommen wegfällt.

Zu Beginn der Laufzeit sollte die Tilgungsrate möglichst hoch sein, um gegen Ende niedrigere Raten zu erzielen. Langfristige Zinsfestschreibungen schützen bei steigender Zinsentwicklung am Markt vor höheren Tilgungsraten.
Empfehlung: Zumindestens der Nebenkostenanteil als Eigenkapital

Wenn möglich, sollte zumindest der Anteil der Nebenkosten als Eigenkapital erbracht werden, denn bei Finanzierungen über 100% wird der Nebenkosten-Anteil für den Immobilienerwerb gesondert mit einem höheren Zinsaufschlag berechnet. Darüber hinaus ist dieser Finanzierungsanteil auch nicht durch den Immobilienwert abgedeckt, so dass es sich praktisch um einen Kredit zum Kredit handelt, der über keine eigene Sicherheit verfügt und darum entsprechend teuer ist. Auf 100% des Kaufpreises bei der Vollfinanzierung wiederum entfällt meist ein Zinsaufschlag von üblicherweise 0,3% gegenüber einem Darlehen mit dem einem 20%igem Eigenkapital-Anteil bei 80% Fremdfinanzierung.

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