Vormerkung

Die Vormerkung gemäß den §§ 833 ff Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dient der ausnahmsweise dinglich wirkenden Absicherung von schuldrechtlichen Ansprüchen. Die Verschaffung von Eigentum ist der wichtigste Fall. Wer Eigentum erwirbt, wird vor Hindernissen geschützt, die bei unbeweglichen Sachen, also Grundstücken und Immobilien, bis zur vollständigen Abwicklung auftreten können.

Welche Problemstellung liegt dem zugrunde?

Bei beweglichen Sachen ist die Übergabe der Akt, der das zugrundliegende Rechtsgeschäft vollendet um auch dem Publizitätsprinzip zu entsprechen. Bei unbeweglichen Sachen nimmt diesen Stellenwert die Grundbuchseintragung ein. Diese aber geht nicht so schnell wie jemanden vergleichsweise einen Autoschlüssel und Papiere zu geben. Es gibt verschiedene Gründe, warum eine Eintragung erst später erfolgen kann.


Der angehende Eigentümer hätte für diese Zwischenzeit keinen Schutz mit dinglicher Wirkung. Hierfür schuf der Gesetzgeber die Vormerkung. Würde dies nicht passieren, könnte theoretisch noch zwangsvollstreckt oder anderen verkauft werden. Natürlich gäbe es schuldrechtliche Folgen für den alten Eigentümer. Nur könnte die Sache, also das Grundstück, eben nicht mehr übertragen werden. Der Schutz erstreckt sich gemäß § 433 BGB aber auch auf den Verkäufer, denn diesem wird dabei seinerseits die sofortige Bezahlung des Kaufpreises zugesichert.

Wie kann eine Vormerkung erwirkt werden?

Die Vormerkung kann im Kaufvertrag vereinbart werden. Ist das nicht der Fall, kann der Erwerber trotzdem bei Gericht einen Antrag auf Eintragung der Vormerkung stellen. Im Rahmen einer einstweiligen Verfügung kann es gemäß 885 BGB zeitnah entscheiden. Der Begünstigte erwirbt damit das Anwartschaftsrecht.


Sie wird vor allem im Gegenzug bei Anzahlungen vereinbart. Also etwa dann, wenn ein Bauherr Teilzahlungen an den Bauträger leisten muss und das Gebäude noch gar nicht errichtet wurde. Hier bestünden sonst hohe Risiken. Es bewirkt immerhin, dass an keinen anderen verkauft werden und auch nicht mit Fremdforderungen dinglich belastet werden könnte. Sogar eine Zwangsversteigerung wäre ansonsten möglich und der Bauherr müsste sich mit anderen Gläubigern eventuelle Erlöse teilen.


Die Vormerkung besteht aus sachen- und schuldrechtlichen Elementen. Das Prinzip der Akzessorietät ist hier besonders zu erwähnen – weist der zugrundliegende Vertrag irgendwelche Mängel auf, gibt es auch kein Recht auf eine Vormerkung. Das kann etwa im Fehlen notarieller Beurkundung oder sonstiger wesentlicher Elemente begründet sein. In diesen Fällen wäre aber auch ein Eigentumsübergang nicht möglich.

Die rechtliche Wirkung

Erfolgte die Eintragung der Vormerkung, gilt das normale Grundbuchsrecht: Je nach Rang, der sich durch die zeitliche Abfolge ergibt, wird der Begünstigte dinglich geschützt. Solange nicht im Nachhinein der zugrunde liegende Vertrag erfolgreich angefochten, der Kaufpreis nicht bezahlt wurde oder die Vormerkung nicht verjährt, schützt sie bis zur tatsächlichen Übereignung.


Vorsicht: Die Vormerkung wirkt nicht gegenüber neue Mieter oder Pächter

Die Vormerkung – das Wichtigste in Stichworten

  • strenge Akzessorietät
  • Schutz des künftigen Erwerbs von unbeweglichen Sachen mit ausnahmsweise dinglicher Wirkung
  • Eintragung kann freiwillig oder durch Beschluss des Gerichts erfolgen
  • Wirkt nach Eintragung gegenüber Dritte ausgenommen Mieter und Pächter

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