Grundpfandrecht

Grundpfandrechte sind Pfandrechte an Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten zur Absicherung von Forderungen. Wird die Leistung nicht erbracht, kann zwangsvollstreckt oder zwangsverwaltet werden. Der Erlös kommt sohin nur dem Inhaber dieser Rechte zu, andere Gläubiger können davon nicht profitieren. Es sei denn,  es bliebe nach deren Befriedigung noch etwas davon übrig. Denn nur diese Gläubiger haben dingliche Verwertungsrechte.


Beispiel:

Karl schuldet acht Gläubigern Geld. Er kann nicht alle bezahlen. Sie haben bereits erfolgreich geklagt und stellen fest, dass er Eigentümer eines Grundstücks ist. Sie beantragen Zwangsvollstreckung und keiner befände sich gegenüber einem anderen in irgendeinem Vorteil.

1. Variante:

Beim Beispiel von oben hat einer der Gläubiger seine Forderung durch eine Hypothek abgesichert. Sie wurde im Grundbuch eingetragen und nun beantragt er die Zwangsvollstreckung. Der Erlös dient nur ihm. Falls etwas übrig bleibt, wird es auf die anderen Gläubiger aufgeteilt. Falls nicht, haben sie Pech gehabt.

2. Variante:

Karl hat zwei Gläubiger mit einer dinglichen Kreditsicherung:  Hugo und Dagobert. Die anderen Gläubiger sind nicht abgesichert. Die Hypothek des Hugo entstand bereits im Jahr 2015, Dagoberts Forderung wurde erst 2016 ins Grundbuch eingetragen. Hugo befindet sich auf Rang 1, Dagobert auf Rang 2. Nach der Zwangsversteigerung reichte der Erlös nur für Hugos offene Forderung. Dagobert erhielt nicht einmal die Hälfte seines Außenstandes. Für die anderen sechs Gläubiger bleib gar nichts übrig.


Dem Publizitätsprinzip zufolge werden Grundpfandrechte im Grundbuch eingetragen. In Deutschland gibt es einen gesetzlichen Katalog an Grundpfandrechten per Gesetz. Der geschlossene Katalog entspricht dem Prinzip der Spezialität im Sachenrecht demnach nicht alle Vertragstypen dinglich abgesichert werden können. Sie werden grundsätzlich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Ergänzend greifen natürlich Sondergesetze.

Arten der Grundpfandrechte

1. Die Grundschuld


Der Grundschuld gemäß den §§ 1191 ff BGB liegt eine Forderung zugrunde, die vertraglich zugesicherte Leistungen dinglich absichert. Dazu gibt es eine eigene Abteilung im Grundbuch (Abt. III). Wie bei allen dinglichen Rechten sind zwei Akte für die Entstehung notwendig: Vertrag und Grundbucheintrag.


Beispiele: Kreditsicherung, Erbbaurecht, Wohnungseigentum.


Die Grundsätze sind daher im 3. Kapitel des BGB, dem Sachenrecht, geregelt. Die Details finden sich im „Gesetz zur Begrenzung der mit Finanzinvestitionen verbundenen Risiken“.

  • 1192 BGB ordnet an, dass die Regelungen zur Hypothek Anwendung finden. Ausdrücklich wird aber ein wichtiger Punkt davon ausgenommen. Dieser bezieht sich auf den wesentlichen Unterschied zwischen diesen beiden Grundpfandrechten.

Was ist der wesentliche Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?

Die Grundschuld ist abstrakter als eine Hypothek. Sie bezieht sich sogar auf Forderungen, die erst in der Zukunft entstehen könnten. In der Fachsprache spricht man von der Akzessorietät der Forderung. Sie bietet eine höhere Flexibilität. Ist eine Hypothek abbezahlt, erlischt sie. Eine Grundschuld dagegen bleibt selbst dann bestehen. In der Praxis wird aber meistens ein ähnlicher Zweck erfolgt. Man nennt es Sicherungsgrundschuld.


Wenn es zu einer Verwertung kommt, ist es mit einer Grundschuld einfacher für die Gläubiger. Sie können schneller und mit viel weniger Aufwand ihre Forderungen durchsetzen.

2. Die Hypothek


Was eine Hypothek ist, nämlich die Aufnahme eines Kredits mit Sicherstellung einer Immobilie, ist jedem bekannt. So werden Käufe meistens finanziert. Sie gehört zu den Grundpfandrechten, welche der Gesetzgeber mit dinglicher Wirkung ausstattete und ist im Geschäftsleben fest verankert und etabliert.

Ein praktisches Beispiel zur Unterscheidung zur Grundschuld:

Ein Kredit wird aufgenommen. Man vereinbart einen Vertrag zur Sicherung  der Summe von 100.000 € in Form einer Grundschuld. Es ist fast alles zurückbezahlt. Kurz vor der gänzlichen Tilgung wird er arbeitslos und kann nicht mehr bezahlen. Wodurch unterscheidet sich die Rechtsposition der Gläubiger?

  • Eine Hypothek wäre inzwischen immer weniger wert geworden. Nur der Restbetrag dürfte vom Verkaufserlös ausbezahlt werden. Die Grundschuldforderung bliebe der Höhe nach immer gleich hoch.
  • Der Gläubiger mit Grundschuld könnte vom Erlös die Gesamtsumme einfordern ohne Zinsen oder Zahlungen berücksichtigen zu müssen.


Sogar nach Tilgung verbleibt eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen während die Hypothek zu löschen ist. Das bedeutet: Bei einer Hypothek könnte das Objekt verkauft werden wenn sie dabei abbezahlt wird. Bei der Grundschuld aber nicht – außer der Inhaber dieser Forderung stimmt dem zu. Selbstverständlich sieht das Grundbuchsrecht Regelungen vor, die letztlich einen wirtschaftlichen Ausgleich schaffen. Das liefe aber ganz anders ab.

3. Die Rentenschuld


Unabhängig von typisch kommerziellen Besicherungen durch Grundstücke gibt es Möglichkeiten zur Absicherung von anderen Zahlungen. Renten, also regelmäßig wiederkehrende Zahlungen aufgrund Vertrag, Testament oder auch durch Urteil können genauso ins Grundbuch eingetragen werden. Sie gilt insofern als Unterform der Grundschuld und ist in den §§ 1199 ff BGB geregelt.


Der Gesetzgeber sieht die Möglichkeit eines „Freikaufs“ vor: Binnen einer bestimmten Frist kann durch Begleichung eines Gesamtbetrags die gesamte Forderung zum Erlischen gebracht werden.


Der Begünstigte hat in bestimmten Ausnahmefällen ein Recht auf eine sofortige Ablöse. Das wären Situationen, wo eine Verschlechterung des Zustands des Grundstücks droht. Denn anders wäre die Einbringung gefährdet. Durch Verbesserung oder Bestellung einer anderen Sicherheit kann der Eigentümer verpflichtende Ablösen abwenden.


In der Praxis findet die Rentenschuld kaum Anwendung, weil die Reallast für wiederkehrende Forderungen eine bessere Absicherung bedeutet.

Grundpfandrechte – das Wichtigste in Stichworten

Mit einem Grundpfandrecht sichern sich Gläubiger ihre Forderungen aus Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten. Gibt es mehrere von ihnen, gilt zwischen ihnen der Rang der Eintragung. Dieser wiederum hängt vom Zeitpunkt der jeweiligen Eintragung statt.


Arten:

  • Grundschuld – wirkt nicht akzessorisch zur Forderung
  • Hypothek – wirkt akzessorisch zur Forderung
  • Rentenschuld – betrifft Absicherung wiederkehrender Leistungen. Es bestehen Parallelen zur  Reallast.

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