Erbbaurecht

 

Unter Erbbaurecht versteht man das beschränkt dingliche Recht, auf oder unter der Erdoberfläche eines fremden Grundstücks ein eigenes Gebäude zu errichten oder sich sonst anzueignen. Der fremde Grund selber geht nicht ins Eigentum über sondern darf nur für diesen Zweck genutzt werden.

 


Der Begriff „Erbbaurecht“ hat mit „Erben“ nichts zu tun. Es bedeutet, ein Hauseigentümer muss nicht unbedingt auch Grundeigentümer sein. Geregelt wird es im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) aber die Grundsätze befinden sich auch hier im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Grundsätzlich ist es übertragbar und vererbbar. Es ist nicht zu verwechseln mit der Erbpacht, einem heute unzulässigen Relikt aus der Vergangenheit.


Der Grund oder Boden wird dazu einfach angemietet. Es wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Damit wird dem Publizitätsprinzip Rechnung getragen. Die Vertragsdetails sind Verhandlungssache. Es ist eine Vertragsdauer von bis zu 99 Jahren möglich.


Auch steuerrechtlich findet freilich eine strikte Trennung statt, indem Grund und Gebäude eigenständige wirtschaftliche Einheiten bilden. Sie können genauso beliehen werden wie andere dingliche Rechte auch, also mittels Hypothek finanziert werden oder als Sicherstellung für Kredite dienen.

Beispiel:


A ist Eigentümer eines Grundstücks und verpachtet die Hälfte an B. Dieser baut ein Häuschen und nimmt dazu eine Hypothek auf. Der gesamte Grund von A dient der Sicherstellung einer Bank, die A einen Privatkredit gewährte. Es gibt für A und B je ein Grundbuchblatt. A verpfändete den Grund, B das Gebäude.

Voraussetzungen für gültiges Entstehen

  • Vertrag/Einigung des Grundeigentümers und Hauseigentümers
  • Eintragung ins Grundbuch


Normalerweise gelten Gebäude gemeinsam mit dem Grundstück als untrennbare Sache. Immerhin kann man sie nicht ohne Zerstörung voneinander trennen. Hier schafft der Gesetzgeber aber mit § 95 BGB eine Ausnahme: Gebäude, die mit Erbbaurecht zu regeln sind, gelten nicht als wesentlicher Bestandteile des Grundstücks.

Was sind die typischen Probleme beim Erbbaurecht?

Der Ablauf der vereinbarten Mietdauer oder eine vorzeitige Beendigung führen in der Praxis zu vielen Fragen. Durch Vertragsauslegung ist zu ermitteln, wie Problemfälle zu handhaben sind. Eine Verwahrlosung des Grundstücks oder Nichtbezahlung der Miete führt jedenfalls immer zu vorzeitigen Kündigungsmöglichkeiten.


Im ErbbauRG wird bestimmt, dass nach Ablauf der Mietdauer das Gebäude mit dem Grund ab nun eine wirtschaftliche Einheit bilden wird und ins Eigentum des Grundeigentümers übergeht. Eine Vergütung von mindestens zwei Dritteln wird vom Gesetz vorgeschrieben. Um eine bessere Entschädigung zu erzielen müsste sie Vertrag vereinbart werden.  Dieser sollte etwa möglichst genau beinhalten, wie die Werberechnung vorzunehmen ist.


Das Gesetz selber sieht keine gegenseitigen Vorkaufsrechte vor. Sie werden aber üblicherweise vereinbart und das ist auch empfehlenswert.

Erbbaurecht – das Wichtigste in Stichworten

  • Das Erbbaurecht sieht eine rechtswirksame Begründung von Eigentum an einem Gebäude auf fremden Boden vor
  • Zur ausnahmsweisen Ermöglichung regelt § 95 BGB, dass hier das Bauwerk und das Grundstück keine wirtschaftliche Einheit bilden müssen.
  • Diese Ausnahme gilt nur für die Zeit der Vertragsdauer – danach verschmelzen Gebäude und Boden zu einer wirtschaftlichen Einheit
  • Darum geht nach Beendigung des Vertragsverhältnisses das Eigentum vom Bauherrn auf den Grundstückeigentümer über.
  • Das Gesetz ordnet eine Entschädigungspflicht an. Diese fällt in der Höhe zugunsten des Grundeigentümers aus. Durch Vertrag kann man eine ausgeglichene Lösung festsetzen.

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