Grundschuld

Kurz & einfach erklärt:

Grundschuld verständlich & knapp definiert

Die Grundschuld ist eine Form des Grundpfandrechts. Sie dient der Absicherung einer Forderung, da sie das Recht verbrieft bei Zahlungsausfall in das Grundstück, über welches sie besteht, zu vollstrecken. Im Gegensatz zu anderen Grundpfandrechten ist die Grundschuld jedoch nicht von der zu sichernden Forderung abhängig.

Die Grundschuld stellt neben der Hypothek ein im Bürgerlichen Gesetzbuch definiertes Grundpfandrecht dar: Mit diesem Mittel sichern Kreditnehmer einen Kredit ab. Besonders häufig kommt die Grundschuld bei Baufinanzierungen vor, grundsätzlich lässt sich aber jedes Darlehen mit diesem Instrument absichern.

Der Kreditgeber erwirbt das Recht, bei einem Zahlungsausfall das Grundstück zu erwerben und per Zwangsvollstreckung oder Zwangsverwaltung zu verwerten. Dadurch erhält er zumindest einen Teil der Restschuld zurück. Die Grundschuld zeichnet sich dadurch aus, dass Kreditgeber bei Zahlungsunfähigkeit nicht erst einen Schuldtitel beantragen müssen. Sie können das Grundstück sofort verwerten.

Die Grundschuld bezieht sich auf Grundstücke und grundstücksähnliche Rechte, vornehmlich auf die darauf befindlichen Immobilien. Aber auch die Absicherung eines Kredits mit einer Eigentumswohnung ohne Grundstück ist möglich. Unter Umständen kann die Grundschuld bewegliche Sachen umfassen, zum Beispiel ein Schiff.

Die Merkmale einer Grundschuld

Beide Parteien regeln die Grundschuld in einem Sicherungsvertrag. Sie vereinbaren eine konkrete Summe, mit welcher das Grundstück haftet. Vielfach vereinbaren sie zudem eine Verzinsung, die Grundschuldsumme steigt in der Folge. Damit wollen Banken zusätzliche Kosten abdecken, die entstehen können. Das gilt vor allem für Mahnkosten. Im nächsten Schritt lassen die Beteiligten die Grundschuld in das Grundbuch eintragen. Sie können die Grundschuld notariell beurkunden oder auf dem Grundbuchamt beim Amtsgericht beglaubigen lassen.

Der Gesetzgeber erlaubt mehrfache Eintragungen, diese sind nach Rängen geordnet. Entscheidend ist der Zeitpunkt der Eintragung. Gläubiger mit einer Grundschuld ersten Ranges haben bei der Verwertung eines Grundstücks den Vorrang. Deswegen bestehen Kreditgeber in der Regel auf einer Grundschuld ersten Ranges, weil mit nachrangigen Eintragungen ein zu großes Risiko einhergeht. Die Löschung erfolgt auf Antrag und bedarf der Zustimmung beider Seiten.

Unterschied zu einer Hypothek

Hierin besteht der wesentliche Unterschied zu einer Hypothek: Eine Hypothek hängt direkt mit der Forderung zusammen. Sie sinkt automatisch mit der Tilgung des Kredits, bei der vollständigen Tilgung löst sie sich auf. Eine Löschung ist nicht notwendig. Die Grundschuld ist dagegen unabhängig von der konkreten Forderung. Auch wenn Kreditnehmer das Darlehen getilgt haben, bleibt sie bestehen. Es bedarf eines expliziten Löschungsantrags. Das liest sich auf den ersten Blick nachteilig, hat aber für beide Seiten große Vorteile:

  • Eine Grundschuld lässt sich flexibel als Sicherungsmittel einsetzen. Ist die Baufinanzierung getilgt, können Bankkunden damit einen weiteren Kredit wie ein Kfz-Darlehen absichern. Es sind keine weiteren Schritte notwendig, da Banken die Grundschuld für jede Forderung verwenden können. Auch in der Tilgungsphase lässt sich das realisieren. Haben Kunden zum Beispiel von einem Kredit über 500.000 Euro die Hälfte getilgt, können 250.000 Euro die Sicherheit für ein zusätzliches Darlehen sein. Das setzt voraus, dass die Bank einen weiteren Kredit gewährt.
  • Dieser Mechanismus führt bei mehreren Darlehen zu einer finanziellen Entlastung und zu einem reduzierten bürokratischen Aufwand. Hypotheken müssen die beiden Parteien jedes Mal neu im Grundbuch vermerken lassen, dafür fallen Kosten an. Mit einer Grundschuld sparen sie sich diese, wenn sie auf eine Löschung verzichten.
Angst vor einem Missbrauch bei einer fortbestehenden Grundschuld brauchen Kunden nicht zu haben. Eine Grundschuld lässt sich nur verwerten, wenn der Grundschuldgläubiger eine entsprechende Forderung vorlegen kann.

Grundschuld - Zusammenfassung:

  • Form des Grundpfandrechts
  • gilt für Grundstücke und Wohneigentum
  • zur Absicherung von Krediten
  • unabhängig von der Forderung, vielfältig nutzbar

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