Grundpfandrecht

Kurz & einfach erklärt:

Grundpfandrecht verständlich & knapp definiert

Das Grundpfandrecht ist ein Begriff aus dem Sachenrecht, das das Pfandrecht an Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten beschreibt. Dieses Recht dient zur Sicherung von Darlehensforderungen. Kann eine solche Forderung nicht erfüllt werden, ist es dem Gläubiger möglich, die Verwertungserlöse entsprechender Grundstücke bzw. grundstücksgleicher Rechte zur Tilgung heranzuziehen.

Grundpfandrechte ermöglichen den Inhabern, Grundstücke sowie grundstücksähnliche Rechte eines Schuldners zu verwerten, sofern dieser eine Forderung nicht begleichen kann. Der langwierige Erwerb eines Schuldtitels ist in diesem Fall nicht notwendig. Mit der Hypothek, der Grundschuld und der Rentenschuld gibt es drei Formen des Grundpfandrechts. Diese Grundpfandrechte kommen als Absicherung von Krediten zum Einsatz, insbesondere bei Baufinanzierungen.

Eignung als Sicherungsmittel

Durch die leichte Verwertbarkeit sinkt das Risiko für die Banken deutlich, weswegen sie sich bei der Kreditvergabe in Kombination mit Grundpfandrechten liberal zeigen. Die größte Gefahr für die Kreditgeber besteht in einer allgemeinen Immobilienkrise, wenn Grundstücke und Immobilien generell in einer Region oder in einem Staat an Wert verlieren. Dann deckt das Grundpfandrecht die Restschuld häufig nicht ab. Im schlimmsten Fall bringen die beiden möglichen Instrumente Zwangsvollstreckung und Zwangsverwaltung nichts, weil sich weder Käufer noch Mieter finden. Daraus kann eine Bankenkrise erwachsen, wenn sich die Institute mit zu hohen Kreditausfällen konfrontiert sehen und zugleich die Sicherungsmittel verwerten können.

Funktionsweise und Eintragung

Grundpfandrechte erstrecken sich nicht nur auf das Grundstück, sondern auch auf das Gebäude sowie wesentliche Bestandteile. Zu den wesentlichen Bestandteilen gehören alle Gegenstände, welche zentrale Elemente des Hauses darstellen. Dazu zählen unter anderem Zentralheizungen und Einbauküchen, auch wenn die Besitzer sie nachträglich installiert haben. Grundpfandrechte umfassen darüber hinaus Miet- und Pachtforderungen. Allen Grundpfandrechten ist gemein, dass ein Sicherungsvertrag zugrunde liegt. Anschließend erfolgt eine Eintragung im Grundbuch, welche die beiden Parteien über einen Notar mittels Beurkundung oder im Grundbuchamt mittels Beglaubigung vornehmen lassen können.

Drei Varianten

Die drei Typen Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld definiert das Bürgerliche Gesetzbuch. Die Hypothek findet sich im § 1113, die Grundschuld im § 1191 und die Rentenschuld im § 1199. Neben zahlreichen Gemeinsamkeiten differieren diese Formen in einzelnen Punkten:

  • Hypothek: Dieses Grundpfandrecht hängt unmittelbar mit der Forderung zusammen und reduziert sich während der Tilgung.
  • Grundschuld: Diese tragen die Parteien unabhängig von einer Forderung ein, auch nach der vollständigen Tilgung existiert sie weiter. Beide Seiten müssen sie explizit löschen. Der Vorteil liegt in der Flexibilität, sie lässt sich für weitere Darlehen nutzen.
  • Rentenschuld: Hierbei handelt es sich um eine Unterkategorie der Grundschuld. In regelmäßigen Abständen fallen finanzielle Forderungen an, welche die Grundschuld erhöhen wird. Schuldner können diese mit Rentenzahlungen ablösen, müssen es aber nicht. Auch bei der Rentenschuld existiert kein Zusammenhang mit einer konkreten Forderung, weswegen die Renten- sowie die Grundschuld als abstrakte Grundpfandrechte bezeichnet werden.

In der Praxis überwiegt die Grundschuld als Sicherungsmittel, mit großem Abstand folgt die Hypothek. Die Rentenschuld hat kaum Bedeutung.

Grundpfandrecht - Zusammenfassung:

  • Sicherungsmittel für Kredite
  • bezieht Grundstück, Immobilie, wesentliche Bestandteile und Miet- und Pachtforderungen ein
  • drei Typen: Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld
  • bei allen Formen Eintragung in das Grundbuch

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