Beleihungswert

Kurz & einfach erklärt:

Beleihungswert verständlich & knapp definiert

Der Beleihungswert einer Immobilie ergibt sich aus dem Sachwert oder dem Ertragswert abzüglich eines Risikoaufschlags. Die Ermittlung des Beleihungswerts dient dazu, die Anrechnung der Immobilie als Kreditsicherheit genau zu quantifizieren.

Der Beleihungswert ist der ermittelte Wert einer Immobilie, der durch die Veräußerung des Objektes während der Beleihung erzielt werden kann. Die Ermittlung des Beleihungswertes erfolgt durch das kreditgebende Institut. 


Der ermittelte Wert dient der ausreichenden Besicherung einer Finanzierung. Um die Nachhaltigkeit der Beleihung auch bei Marktschwankungen zu gewährleisten, wird der Immobilienwert hier um einen Sicherheitsabschlag vermindert.

Beleihungswert ermitteln

Wenn private Verbraucher eine Immobilie kaufen oder neu bauen, so nehmen sie zur Finanzierung in der Regel einen Kredit auf. Dabei dient die finanzierte Immobilie gleichzeitig als Kreditsicherheit für die Bank, allerdings muss auch immer noch ein gewisser Teil an Eigenkapital eingebracht werden. Wie hoch dieser Betrag mindestens ausfallen sollte, hängt maßgeblich vom Beleihungswert der Immobilie ab. Denn der Beleihungswert gibt an, bis zu welchem Wert die Immobilie als Kreditsicherheit akzeptiert wird.

Zur Ermittlung des Beleihungswerts gibt es verschiedene Möglichkeiten:

  • Vergleichswertverfahren: Die Ermittlung erfolgt anhand eines Vergleichs mit den Kaufpreisen anderer Objekte, die über ähnliche Eigenschaften verfügen.
  • Sachwertverfahren: Beim Sachwertverfahren werden hingegen Bodenwert (Grundstückswert) und der Bauwert des Gebäudes addiert, der unter anderem durch Materialeinsatz und Arbeitsaufwand zustande kommt.
  • Ertragswertverfahren: Es wird der Ertrag ermittelt, der bei einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objekts einkalkuliert werden kann. Dieser Kalkulation liegt aber wiederum der Sachwert zugrunde.


Im Falle von Ein- oder Zweifamilienhäusern wird meist der Sachwert des Objekts zur Ermittlung des Beleihungswerts verwendet. Allerdings zieht die Bank hiervon eine Risikopauschale ab, die bei Werten zwischen 15 und 20 Prozent liegt. So soll Fehlkalkulationen und Wertschwankungen Rechnung getragen werden.

Beleihungswert – Beispiel aus der Praxis

Ein Kreditnehmer möchte eine Immobilie bauen. Das zuständige Bauunternehmen macht einen Kostenvoranschlag, der bei 500.000 Euro liegt. Hierbei handelt es sich schon um den Sachwert der Immobilie, der als Basis für die Ermittlung des Beleihungswerts fungieren kann. Allerdings geht die Bank davon aus, dass der Wert des Objekts in den kommenden Jahren durch die Nutzung etwas sinken wird. Folglich werden lediglich 80 Prozent des Sachwerts als Beleihungswert akzeptiert.

Der Bauherr kann daher einen Kredit in Höhe von 400.000 Euro bei der Bank aufnehmen, sofern keine weiteren Kreditsicherheiten vorgelegt werden. Die verbliebenen 100.000 Euro und mögliche Baunebenkosten müssen mit Eigenkapital finanziert werden. Selbstverständlich ist es auch möglich, mehr Eigenkapital in den Bau einfließen zu lassen und die Kreditsumme zu senken.

Beleihungswert – Definition & Erklärung – Zusammenfassung

  • Der Beleihungswert einer Immobilie kann als Kreditsicherheit genutzt werden
  • In der Regel wird der Beleihungswert über den Sachwert oder Ertragswert der Immobilie ermittelt
  • Von diesem Betrag zieht die Bank in der Regel einen Risikoaufschlag ab

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Themen: Kredit

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