Kalkulatorische Miete

Die kalkulatorische Miete ist ein Kostenpunkt, der von Unternehmen nicht bilanziert werden darf. Allerdings wird die kalkulatorische Miete für interne Zwecke verwendet, um beispielsweise die Eigennutzung von Gebäuden und deren Vermietung miteinander zu vergleichen.

Berechnung der kalkulatorischen Miete

Kalkulatorische Mieten fallen im Unternehmen immer dann an, wenn sich das Unternehmen in Besitz von Gebäuden befindet. Grundsätzlich würden für diese Gebäude Mieten oder Pachten anfallen, was allerdings aus rein handelsrechtlicher Sicht nicht verbucht werden darf. Sind die Gebäude zusätzlich dazu auch schon vollständig abgeschrieben, so fehlt hier praktisch jeder Aufwand. Damit solche Verzerrungen zumindest intern entsprechend ausgemerzt werden können, werden kalkulatorische Mieten und Pachten von der Finanzbuchhaltung kalkuliert.

Die Berechnung an sich erfolgt dann in der Regel auf Basis des aktuellen Mietspiegels. So wissen die Unternehmen meist genau, was sie beispielsweise für eine vergleichbare Lagerhalle in einem ähnlichen Zustand in ihrem Stadtteil zahlen müssten.

Zusammenfassung: Was ist die kalkulatorische Miete?

Die kalkulatorische Miete wird von Unternehmen dann genutzt, wenn Gebäude schon vollständig abgeschrieben sind und selbst genutzt werden. So soll ein Ausgleich für die dann laut Handelsrecht nicht mehr vorhandenen Aufwendungen geschaffen werden.

Beispiel für die Auswirkungen der kalkulatorischen Miete

Angenommen, ein Unternehmen ist in Besitz eines Hotels in zentraler Lage der Münchener Innenstadt. Weil dieses Gebäude schon seit Jahrzehnten zum Konzern gehört, ist es längst abgeschrieben. Auch eine Miete wird logischerweise nicht erhoben, weil das Hotel vollständig zum Unternehmen gehört. Laut der Gewinn- und Verlustrechnung erwirtschaftet der Konzern mit dem Betrieb jedes Jahr einen Gewinn von 2 Millionen Euro, schreibt hier also schwarze Zahlen. Aber:

  • Eine Prüfung des Hotels ergibt, dass das Unternehmen pro Jahr eine Miete von 2,5 Millionen Euro für die Vermietung des Komplexes verlangen könnte.
  • Insofern liegt die kalkulatorische Miete für das Gebäude bei eben diesen 2,5 Millionen Euro.
  • Somit ist das tatsächliche Betriebsergebnis des Hotels negativ und liegt bei -500.000 Euro.


Erst durch die Aufstellung der kalkulatorischen Miete wird deutlich, dass die Vermietung des Hotels für das Unternehmen deutlich lukrativer ist, als den Komplex selbst zu bewirtschaften. Folglich entschließt sich die Geschäftsführung zur Vermietung und kann den realen Gewinn so in diesem Fall um 25 Prozent steigern.

Kalkulatorische Miete – Definition & Erklärung – Zusammenfassung

  • Die kalkulatorische Miete wird bei selbst genutzten Gebäuden genutzt, die schon abgeschrieben sind
  • Die Miete hilft bei der Kalkulation des eigentlichen Betriebsergebnisses des Unternehmens
  • Ermittelt wird die kalkulatorische Miete auf Basis des aktuellen Mietspiegels
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