Grundbuch

Das Grundbuch ist eine Aufstellung, die das gesamte Staatsgebiet umfasst und alle Grundstücke auflistet. Dabei sind die Informationen, wer Eigentümer ist und alle anderen dinglichen Rechte wie Belastungen und grundstücksgleiche Rechte für jeden einsehbar. Auch eine genaue Information über die Grundstücksgrenzen, also was als ein einzelnes Grundstück zählt und wo ein anderes beginnt, ist hier ersichtlich. Zuständig für die Führung sind die Amtsgerichte. In Baden-Würtemberg besteht bis Ende des Jahres 2017 eine Ausnahme zugunsten eigens geschaffener Ämter bei den Gemeinden.


Da die Eintragung ins Grundbuch eine rechtliche Voraussetzung für das Entstehen dinglicher Rechte ist, kann man auf die Vollständigkeit und Richtigkeit vertrauen. Das ist auch der Sinn und Zweck. Man muss aber nicht mehr in die Amtsgerichte pilgern, sondern kann heute Abfragen online durchführen. Wer zum ersten Mal Einsicht nimmt, kann die Informationen noch nicht vollständig verstehen. Alles erscheint verwirrend. Hintergrund ist, dass hier die Prinzipien des Sachenrechts für unbewegliche Sachen umgesetzt werden.

Einteilung des Grundbuchs

  1. Abteilung:
    Die jeweiligen Eigentümer bzw. Erbbauberechtigten sind hier ersichtlich.
  2. Abteilung:
    Hier findet man sonstige dingliche Rechte an dem Grundstück.
  3. Abteilung:
    Hier sieht man alle Grundpfandrechte – also Belastungen mit dinglicher Absicherung auf das Grundstück.

„Wer zuerst kommt, mahlt zuerst!“

Eine bedeutsame Grundinformation ist jene, dass eine bestimmte Rangordnung bei neuen Einträgen herrscht. Das ist wichtig für Gläubiger. Sie bestimmt sich nach dem Zeitpunkt der Eintragung.

Beispiel:

Eine Firma bekommt das Geld für eine Warenlieferung nicht fristgerecht. Recherchen deuten auf eine angespannte wirtschaftliche Lage des Schuldners hin. Aber er hat eine Eigentumswohnung. Der Gläubiger nimmt nun Einsicht ins Grundbuch und sieht, dass keine Belastungen im dritten Abschnitt eingetragen sind. Auch im zweiten Abschnitt gibt es kein Recht, das gegen einen Zugriff sprechen würde. Sie macht rasch ihre Forderung gerichtlich geltend und lässt sie im Grundbuch eintragen. Sie kann ihm nun Stundungen oder Ratenzahlung gewähren und ist trotzdem inzwischen dinglich abgesichert. Sie muss ihm aber gar keine Erleichterung gewähren und kann gemäß den gesetzlichen Fristen sofort auf die Wohnung zurückgreifen. Mit dem Erlös kann ihre Forderung abgedeckt werden.

Variante:

Es liegt derselbe Sachverhalt vor wie oben. Nur ergibt die Einsicht im Grundbuch, dass schon viele andere Gläubiger eingetragen sind. Im Falle einer Zwangsveräußerung bekäme sie erst dann etwas vom Erlös, wenn nach Abzug deren Forderungen etwas übrig geblieben ist.

Grundbuch – das Wichtigste in Stichworten

  • Es setzt die Prinzipien des Sachenrechts für unbewegliche Sachen um.
  • Es besteht aus drei Abteilungen: Eigentum/Berechtigung, sonstige dingliche Rechte, Belastungen
  • Es gilt eine Rangordnung nach dem Eintragungszeitpunkt.
  • Zuständig zur Führung sind die Amtsgerichte.
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