Dienstbarkeiten

Dingliche Rechte gibt es auch in abgeschwächter Form zum Eigentum und wirken trotzdem gegenüber jedermann. Man nennt sie Dienstbarkeiten oder Servitute. Sie beziehen sich auf unbewegliche Sachen, also Grundstücke. Bei einer Dienstbarkeit wird ein Grundstück mit dem Recht eines anderen belastet. Beispiel: Wegerecht des Nachbarn – dieser darf ein fremdes Grundstück queren.


Es gelten alle Grundsätze des Sachenrechts: Sie müssen  genauso dem Publizitätsprinzip entsprechen und im Grundbuch eingetragen werden (Publizitätsprinzip). Verlinken mit Prinzipien im Sachenrecht  Dienstbarkeiten kann man ebenso nicht kraft Vereinbarung „erfinden“, es ist aus dem geschlossenen Katalog des Gesetzgebers zu wählen.


Das deutsche Sachenrecht kennt drei Arten von Dienstbarkeiten des Zivilrechts. Sie werden im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. In der Praxis kommt es meistens Nachbarn oder Familienmitgliedern zu. Wenn man das weiß, kann man sich ein besseres Bild davon machen.

Wichtig: Begriffe verstehen

Das Grundstück eines Eigentümers wird mit einer Dienstbarkeit belastet – man nennt es „dienendes Grundstück“. Der Grund des Begünstigten wird „herrschendes Grundstück“ genannt, sofern er eines hat. Das betrifft die Terminologie bei der Grunddienstbarkeit, weil dort zwei Grundstückseigentümer betroffen sind.


Welche Handlungen der Begünstigte auf dem dienenden Grundstück setzen darf, bestimmt die Art der Dienstbarkeit. Dies kann zum Bespiel in der gezwungenen Hinnahme besonderer Emissionen liegen, die ansonsten niemand dulden müsste. Natürlich wirken sich Dienstbarkeiten meistens mindernd auf den Verkehrswert aus

Gemeinsamkeiten  der Dienstbarkeiten

Gemäß § 1020 BGB muss der Begünstigte einer Grunddienstbarkeit sein Recht schonend ausüben. Exzessive Inanspruchnahmen dieser Sonderrechte werden so verhindert. Schäden des Eigentümers sind zu ersetzen. Auch die anderen Dienstbarkeiten werden in diesem Sinn abgesichert. Die Substanz des Eigentums ist immer unantastbar.


Beispiele:


Das Recht, seine Wasserleitungen über das Nachbargrundstück verlaufen zu lassen, beinhaltet ein Recht auf Wartung und Reparaturen. Dies wiederum bewirkt die Pflicht, zu warten und reparieren – tritt Wasser aus und ein Schaden ein, wird der Begünstigte Ersatz leisten müssen. Er trägt das Risiko. Es sei denn, beide benützen sie. Dann ist auch das Risiko geteilt und die Kosten treffen beide.


Möchte der Eigentümer des dienenden Grundstücks freiwillig eine Änderung vornehmen, muss er für die Kosten aufkommen. Beispiel: Der Nachbar hat ein Wegerecht. Der Eigentümer will einen besseren Weg erreichten. Dann muss er die Adaptierungen selber übernehmen.

Wie lange sind Dienstbarkeiten verbindlich?

Sofern der Eigentümer des herrschenden Grundstücks nicht verzichtet oder neue relevante Tatsachen eintreten, ist die Eintragung gerechtfertigt. Bei persönlich beschränkten Dienstbarkeiten und Nießbrauch bedeutet der Tod des Begünstigten ein Erlischen. Besonderes gilt bei Zwangsversteigerung des dienenden Grundstücks.


Arten der Dienstbarkeiten in Deutschland

  1. Nießbrauch
  2. Beschränkte persönliche Dienstbarkeit
  3. Grunddienstbarkeit

Nießbrauch

Dieses Recht ist eine sehr alte Form, eine Sache nutzen zu dürfen ohne dass es selber im Eigentum stünde. Dieses bleibt gleich während die „Früchte“ verbraucht werden dürfen (usus fructus). Diese „Fruchtnutzung“ geht über normale Benutzung einer Sache weit hinaus: Während die Nutzung das Wohnen, z. B. Miete ohne Entgelt bloßes Wohnrecht wäre, bezieht Fruchtnutzung die Verwendung sämtlicher Erlöse mit ein. So kann etwa weitervermietet werden und die Miete steht dem Fruchtnutzer zu und nicht dem Eigentümer


Die Unterschiede zu beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten und Grunddienstbarkeiten bestehen im Umfang: Der Nießbrauch ist als einziges Recht umfassend und kennt keine Grenzen. Die „Früchte“ werden in § 99 BGB definiert: Es ist jegliche Ausbeute, auch in Form von Erzeugnissen gemeint. Nießbrauch definiert praktisch den wirtschaftlichen Eigentümer.


Grundsätzlich ist dieses Recht nicht übertragbar mit einer Ausnahme bei Gesellschaften. Es kann, wie grundsätzlich alle dinglichen Rechte, auch gepfändet werden. Es entsteht entweder aufgrund eines Verfügungsgeschäfts, ausnahmsweise aufgrund Gesetzes. Es gibt unterschiedliche Arten, etwa Nießbrauch nach Teilen oder Quoten.


Bespiel: Die Eltern wollen zwar weiterhin auf ihrem Anwesen wohnen, aber nichts mehr mit dem zugehörigen Steinbruch und den Feldern zu tun haben. Sie übertragen den Kindern den Nießbrauch. Dabei wird berücksichtigt, wer welchen Erwerbszweig betreiben möchte.

Beschränkte persönliche Dienstbarkeit und Grunddienstbarkeit

Bei beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten handelt es sich um einzelne Benutzungsrechte an einer fremden unbeweglichen Sache, etwa ein Wegerecht. Sie kommen nur einer bestimmten Person zu. Das kann auch ein Unternehmen oder die Gemeinde sein. Nachbarschaft ist im Gegensatz zu Grunddienstbarkeiten kein Kriterium. Die Grunddienstbarkeit hingegen ist darauf ausgerichtet. Dort gibt es zwei Grundstückseigentümer: einen, dessen Grundstück mit einer Grunddienstbarkeit belastet wird und einen solchen, dessen Grundstück begünstigt wird. Die Grunddienstbarkeit bleibt bestehen, wenn ein Eigentümerwechsel stattfindet. Die persönlich beschränkte Dienstbarkeit ist an die Person gebunden.


Aufgrund der persönlichen Bindung ist Letzteres nicht übertragbar. Stirbt etwa der Berechtigte einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit, erlischt es. Das zeigt sich schön am Wohnungsrecht: Nach dem Tod der begünstigten Tante darf nicht ihr Erbe einziehen. Auch vorher darf nur sie dort wohnen aber sie darf keine Familie gründen, die auch einzieht. Es ist auch grundsätzlich ein Entgelt als Gegenleistung vorgesehen.


Veräußert aber ein Begünstigter einer Grunddienstbarkeit seine Liegenschaft, dann darf der Belastete nicht den Weg versperren, der über sein Grundstück verläuft.

Dienstbarkeiten – das Wichtigste in Stichworten

Der Nießbrauch:

  • Unbeschränkte Rechtevergabe an Dritte (Pacht, Miete usw.)
  • Nicht vererblich, unveräußerlich, nicht übertragbar
  • Haftet am dienenden Grundstück und wirkt auch gegen neue Eigentümer – die begünstigte Person darf aber nicht wechseln


Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit

  • Einzelne Rechtevergabe möglich
  • Nicht vererblich, unveräußerlich


Die Grunddienstbarkeit

  • Einzelne Rechtevergabe
  • Veräußerlich und vererbbar aufgrund Eintragung im Grundstück des dienenden Grundstücks
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