Das Vorkaufsrecht

Die Absicht, in der Zukunft ein bestimmtes Grundstück zu erwerben, kann bei einer Einigung mit dem Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden. Der mögliche Käufer erlangt dabei ein dingliches Recht in Form der Bevorzugung vor anderen Interessenten. Ein Verkauf an sich kann aber nicht damit erzwungen werden.


Das Gesetz regelt das Vorkaufsrecht in den §§ 1094 ff Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).Es gelten alle Grundsätze des Sachenrechts. Da es sich hier um einen gesetzlich vorgegebenen Vertragstypen handelt, ist die diesbezügliche Vereinbarungsfreiheit eingeschränkt: Es kann etwa kein fixer Kaufpreis mit dinglicher Wirkung zugesagt werden. Der Begünstigte kann lediglich zum selben Preis kaufen, wie ein Dritter kaufen würde.


Es gibt auch viele Menschen, die ein Vorkaufsrecht nur vertraglich vereinbaren. Dort ist freilich jede Vereinbarung möglich. Dann kann aber der Begünstigte nur Schadenersatz verlangen, wenn sein Recht verletzt wird.


Um das Vorkaufsrecht in Anspruch nehmen zu können, muss ein konkreter Anlassfall eingetreten sein: Nämlich der Abschluss eines Kauvertrags mit einem Dritten. Darum muss der Verkäufer – sofern er nicht schadenersatzpflichtig werden will – sich selber darin ein Rücktrittsrecht einräumen. Dies für den Fall, dass der Vorkaufsberechtigte sein Recht ausüben will.


Will der Verkäufer aber die Immobilie verschenken oder eintauschen, kann der Begünstigte nichts dagegen machen. Es sei denn, er könnte nachweisen, dass ein eigentlicher Verkauf zum Schein so benannt wurde.

Gesetzliche Vorkaufsrechte

Der Gesetzgeber schuf einige Fälle, wo ein Vorkaufsrecht eingeräumt wird ohne dass es einer Vereinbarung bedarf. Das ist ein geschlossener Katalog, dessen jeweilige Voraussetzungen exakt vorliegen müssen um zur Anwendung zu kommen. Das sind:

  • Umwandlung einer vermieteten Wohnung in eine Eigentumswohnung – der Mieter bekommt gemäß §577 BGB ein Vorkaufsrecht gegenüber Dritten
  • Miterben beim Verkauf gemäß § 2034 BGB
  • Allgemeines Vorkaufsrecht einer Gemeinde  zur Sicherung einer Bauleitplanung gemäß § 24 Baugesetzbuch (BauGB)
  • § 25 BauGB sieht zudem ein besonderes Vorkaufsrecht zugunsten einer Gemeinde vor.
  • Diverses: Einige Konstellationen über Vorkaufsrechte werden im Reichssiedlungsgesetz genannt. Zum Schutz von Denkmäler oder Seilbahnen können insbesondere im jeweiligen Landesgesetz einige Vorkaufsrechte angemerkt sein. Sie ersieht man im jeweiligen Kataster.
  • Das nordrhein-westfälische Landschaftsgesetz  räumt einige Vorkaufsrechte zum Schutz des Landschaftsplanes ein.
  • Der niedersächsische Naturschutz beinhaltet einige Vorkaufsrechte
  • Gemeinden wird häufig in Landesgesetzen zugunsten des Denkmalschutz ein Vorkaufsrecht verliehen

Vorkaufsrecht – das Wichtigste in Stichworten

  • Es handelt sich um die dinglich wirkende Absicherung einer Vereinbarung, die Kaufinteressenten einer Liegenschaft schützt.
  • Es gelten viele Einschränkungen und Bedingungen im Vergleich zu bloß schuldrechtlichen Vereinbarungen
  • Es schützt nur vor einem Verkauf an andere, nicht aber gegen andere Verfügungen zugunsten Dritter
  • Es gibt gesetzlich angeordnete Vorkaufsrechte, vor allem zugunsten der öffentlichen Hand
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